Abbruch eines Mietshauses: Wie sind die Kosten zu berücksichtigen?
Wird ein Gebäude abgerissen, dessen Wohnungen zuvor vermietet worden sind, dürfen die Kosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, und zwar wie folgt: Die Abbruch- und Aufräumkosten sind in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes oder Gebäudeteils darf als "Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung" (AfaA) im Rahmen der Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden. So viel zum Grundsatz. Im Einzelfall ist die Rechtslage sehr kompliziert. Beispiel: Wurde ein Gebäude bereits in Abbruchabsicht erworben, dient der Erwerb des Grundstücks entweder ausschließlich der Anschaffung des Grund und Bodens oder der Herstellung des anschließenden Neubaus. Auch kann die Sache anders zu beurteilen sein, wenn der Abbruch aus privaten Gründen erfolgt.
Kürzlich musste das Finanzgericht Münster über den Fall entscheiden, dass ein Gebäude in der Vergangenheit zeitweise vermietet und zeitweise selbstgenutzt wurde. Sein Urteil: Abbruchkosten und Restwert eines zuvor zeitweise vollständig fremdvermieteten und zeitweise zum Teil selbst genutzten Gebäudes sind sowohl nach dem räumlichen als auch nach dem zeitlichen Nutzungsumfang aufzuteilen (Urteil vom 21.8.2020, 4 K 855/19 E)
Der Sachverhalt: Die Klägerin erwarb zum 1.2.2012 einen Bungalow, den sie zunächst vollständig vermietete. Nach dem Tod der Mieterin vermietete sie ab dem 1.9.2014 lediglich einen Teil des Objekts an eine neue Mieterin. Ein Teil der Immobilie, das heißt einige Kellerräume, wurde hingegen nicht (mehr) zur Einkünfteerzielung genutzt. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag zum 31.10.2016 und ließ den Bungalow im Frühjahr 2017 abbrechen. In der Folgezeit errichtete die Klägerin ein Mehrparteienhaus, das sie ausschließlich vermietet. Die Klägerin machte den Restwert des Gebäudes, des Inventars sowie die Abbruchkosten im Streitjahr 2017 in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt kürzte den Werbungskostenabzug um den Anteil der nicht mitvermieteten Kellerräume. Die hiergegen gerichtete Klage hatte zwar Erfolg, aber nur weil eine Geringfügigkeitsgrenze nicht überschritten wurde. Prinzipiell gaben die Richter dem Finanzamt recht.
Die Begründung: Dem Grunde nach sind neben den Abbruchkosten auch die Restwerte im Wege einer technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung als Werbungskosten abzugsfähig. Allerdings ist eine Aufteilung vorzunehmen, und zwar sowohl zeitanteilig als auch nach der Art der Nutzung flächenanteilig. Maßgeblich sei die gesamte Nutzungsdauer des Objekts seit der Anschaffung durch die Klägerin von 57 Monaten. Hiervon entfielen 31 Monate auf eine vollständige Vermietung und die übrigen 26 Monate auf eine flächenmäßig anteilige Vermietung zu 78,4 Prozent. Dies führe zu einer privaten Veranlassung des Abbruchs von 9,8 Prozent. Nach den allgemeinen Grundsätzen zum Veranlassungsprinzip sei eine Veranlassung von unter 10 Prozent jedoch steuerlich unerheblich. Dementsprechend seien die Kosten in vollem Umfang abzugsfähig.
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