Ferienwohnung: Zeitraum zur Prüfung einer "Dauervermietung"

Bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, also nicht selbstgenutzt werden, müssen die Finanzämter eventuelle Verluste ("Werbungskostenüberschüsse") grundsätzlich anerkennen, auch wenn diese über einen längeren Zeitraum entstehen. Der Nachweis eines Totalüberschusses ist nicht erforderlich; vielmehr wird dieser - anders als bei zeitweise selbstgenutzten Wohnungen - unterstellt. Man spricht dann auch von der Annahme einer Dauervermietung. Eine Dauervermietung - und damit eine Überschusserzielungsabsicht - wird allerdings nur dann unterstellt, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr - bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten - an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Bei einem Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit von mindestens 25 Prozent hingegen ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Prognose zu überprüfen. Nun hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei der Prüfung der erwähnten 25-Prozent-Grenze auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen ist. Es ist also nicht nur ein einzelner Veranlagungszeitraum zu betrachten (BFH-Urteil vom 12.8.2025, IX R 23/24).

In den Jahren 2012 bis 2015 vermietete die Klägerin ihre Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste. Im Jahr 2016 ließ sie die Wohnung renovieren und nahm die Vermietung an wechselnde Feriengäste wieder auf. Die Klägerin erzielte durchweg Werbungskostenüberschüsse. Die ortsübliche Vermietungszeit wurde dabei um mehr als 25 Prozent unterschritten. Finanzamt und Finanzgericht berücksichtigten die Verluste daher nicht. Zum einen sei die 25-Prozent-Grenze nicht eingehalten worden. Zum anderen ergebe eine Überschussprognose, dass mit der von der Klägerin vereinnahmten Miete kein positives Ergebnis zu erreichen sei. Finanzamt und Finanzgericht hatten die Grenze von 25 Prozent allerdings für jedes Jahr einzeln geprüft. Die Revision der Klägerin beim BFH war indes erfolgreich.

Die Begründung: Bei der Prüfung der Frage, ob die Tätigkeit eines Ferienwohnungsvermieters dem Typus des Dauervermieters entspricht, ist stets auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum abzustellen. Dies ist ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren. Der Zeitraum, für den die durchschnittliche Auslastung zu ermitteln ist, kann entweder mit dem streitigen Zeitraum starten, ihn umfassen oder mit ihm enden. Insoweit obliegt die Darlegungslast dem Steuerpflichtigen, den Zeitraum zu benennen sowie die einschlägigen Werte darzustellen und nachzuweisen. Dieser Zeitraum ist zugrunde zu legen, es sei denn, es liegen außergewöhnliche Umstände vor. Liegt der Durchschnitt der jährlichen Auslastungen nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 Prozent) unter dem Durchschnitt der ortsüblichen Vermietungszeiten von Ferienwohnungen in diesem Zeitraum, zeigt sich, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in geeigneter Form am Markt angeboten und alle in Betracht kommenden Interessenten berücksichtigt hat, so dass er einem Dauervermieter gleichzustellen ist.

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