Gebäude-AfA: Anforderung an Gutachter zur Verkürzung des AfA-Zeitraums

Für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden sieht der Gesetzgeber bestimmte Prozentsätze vor. Je nach Nutzung und Bauantrag oder Kaufdatum sind dies üblicherweise 2 Prozent, 2,5 Prozent oder 3 Prozent, wenn keine Sonderabschreibung infrage kommt. Der Gesetzgeber unterstellt dabei typisierend eine Nutzungsdauer des jeweiligen Gebäudes von 50, 40 oder 33 Jahren. Grundsätzlich ist es zwar zulässig, eine kürzere Nutzungsdauer und damit einen höheren AfA-Satz geltend zu machen. Allerdings verlangen die Finanzämter insoweit Nachweise, das heißt zumeist sehr detaillierte und aufwendige Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Zugunsten der betroffenen Hauseigentümer hat der Bundesfinanzhof jedoch entschieden, dass an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens ist jedenfalls nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer (BFH-Urteil vom 28.7.2021, IX R 25/19; BFH-Urteil vom 23.1.2024, IX R 14/23).

Das Bundesfinanzministerium hat daraufhin dargestellt, welche Anforderungen an ein Gutachten - seiner Ansicht nach - zur Verkürzung des AfA-Zeitraums zu stellen sind. Unter anderem verfügt das BMF, dass der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (nur) durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm zertifiziert worden sind, erbracht werden kann (BMF-Schreiben vom 22.2.2023, BStBl 2023 I S. 332, Rz. 22). Demgegenüber hat das Finanzgericht Münster nun entschieden, dass - bei hinreichender Qualifizierung - auch Gutachten von Sachverständigen zu akzeptieren sind, die nicht öffentlich bestellt und auch nicht von einer deutschen Stelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert sind (FG Münster, Urteil vom 2.4.2025, 14 K 654/23 E).

Der Kläger beantragte für ein von ihm erworbenes Gebäude eine jährliche Abschreibung von 4,35 Prozent, da die tatsächliche Restnutzungsdauer des Objektes lediglich 23 Jahre betrage. Hierzu legte er ein Gutachten eines Sachverständigen vor. Dieser gab an, ein nach DIN EN ISO/ IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung zu sein. Ferner sei er von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüfter und zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Überdies sei er vom TÜV geprüfter und zertifizierter Sachkundiger für Bauschäden und Baufehler sowie vom TÜV geprüfter und zertifizierter Sachkundiger für Schimmelschäden in Innenräumen. Das Finanzamt wollte nur einen AfA-Satz von 2 Prozent akzeptieren. Unter anderem führte es aus, dass der Gutachter kein nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierter Sachverständiger sei. Seine Akkreditierung sei nämlich durch eine in den Niederlanden ansässige Gesellschaft erfolgt. Diese sei aber keine national akkreditierte Zertifizierungsstelle für die Wertermittlung von Grundstücken. Doch die Klage des Immobilieneigentümers war erfolgreich. Das Gutachten sei zu akzeptieren.

Begründung: Selbst wenn die Niederländische Gesellschaft nicht hinreichend akkreditiert war, dem Sachverständigen das von ihm vorgelegte Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 zu erteilen, so sei dennoch festzustellen, dass dieser hinreichend qualifiziert ist, um die Restnutzungsdauer des in Rede stehenden Objektes auf Basis der ImmoWertV beurteilen zu können. Das Gericht könne weder dem Gesetz (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) noch den Entscheidungen des BFH vom 28.7.2021 (IX R 25/1) und vom 23.1.2024 (IX R 14/23) entnehmen, dass eine entsprechende Zertifizierung des Gutachters für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zwingend erforderlich ist.

Praxistipp:
Das FG Münster tendiert dazu, nur Gutachten zu akzeptieren, bei denen der Sachverständige das Objekt selbst vor Ort in Augenschein genommen hat. Im Urteilsfall reichte es dem Gericht aber aus, dass der Sachverständige den Ortstermin nachgeholt hatte.

Bereitgestellt durch:

Alle Angaben ohne Gewähr.