Gewerblicher Grundstückshandel: Zum Verkauf von 13 Objekten nach 6 Jahren

Es gilt die Regel, dass der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilen zu - steuerpflichtigen - gewerblichen Einkünften führt, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren an- und wieder verkauft werden. Man spricht insoweit von einem gewerblichen Grundstückshandel. Doch keine Regel ohne Ausnahme: Im Einzelfall kommt es weder auf die "Drei-Objekt-Grenze" noch auf den "Fünf-Jahres-Zeitraum" an. So hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass umfangreiche Bau- und Erweiterungsmaßnahmen, die der Immobilienbesitzer selbst an einer langjährig privat vermieteten Immobilie vornimmt, dazu führen können, dass das Grundstück einem gewerblichen Betriebsvermögen zuzuordnen ist und seine Veräußerung steuerpflichtig ist (BFH-Urteil vom 15.1.2020, X R 18, 19/18). Auch kann ein Verkauf außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums schädlich sein und zu einem gewerblichen Grundstückshandel führen. Dies gilt insbesondere bei Verkäufen durch einen branchenkundigen Steuerpflichtigen (zum Beispiel einem Grundstücksmakler). So nimmt der BFH einen gewerblichen Grundstückshandel an, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Errichtung weniger als vier, danach aber in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Objekte veräußert werden (vgl. BFH-Urteil vom 5.9.1990, X R 107-108/89).

Praxistipp:
Der Fünf-Jahres-Zeitraum bildet keine absolute Grenze. Objekte, die nach mehr als fünf Jahren seit Errichtung veräußert werden, können nicht generell außer Betracht bleiben. Der BFH stellt in solchen Fällen darauf ab, ob schon frühzeitig eine Veräußerungsabsicht bestanden hat. Die Folge eines über fünf Jahre hinausgehenden Zeitraums zwischen Errichtung und Veräußerung sei lediglich die, dass sich "die von dem zeitlichen Zusammenhang ausgehende Indizwirkung hinsichtlich des Vorliegens einer bedingten Veräußerungsabsicht verringert und gegebenenfalls durch andere Anhaltspunkte ergänzt werden muss" (BFH-Urteil vom 5.9.1990, X R 107-108/89).

Nun hat der BFH entschieden: Erfolgen innerhalb von fünf Jahren nach dem jeweiligen Grundstückserwerb weder Grundstücksveräußerungen noch diese vorbereitende Maßnahmen, kann bei Veräußerung einer zweistelligen Anzahl von Objekten im sechsten Jahr aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen sein (BFH-Beschluss vom 20.3.2025, III R 14/23).

Die Klägerin war eine GmbH. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend in mittlerem Alter. Die Klägerin veräußerte daraufhin im Streitjahr 2013 dreizehn Immobilien. Das Finanzamt ging deshalb davon aus, die Klägerin habe von Beginn an einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben und daher schon im Streitjahr 2011 keinen Anspruch auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung gehabt. Das Finanzgericht gab der Klage statt und stellte insbesondere darauf ab, dass aus der hohen Anzahl von Veräußerungen allein noch keine bedingte Veräußerungsabsicht im Erwerbszeitpunkt abzuleiten sei. Der BFH wies die Revision des Finanzamts als unbegründet zurück.

Eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich führt nicht zwingend zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Vielmehr sei hier der überraschende Todesfall als besonderer Umstand des Einzelfalls zu berücksichtigen gewesen. Soweit der BFH in einem früheren Urteil (vom 15.6.2004, VIII R 7/02) entschieden hat, dass eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren könne, sei dies nicht gleichbedeutend damit, dass in solchen Fällen stets von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen wäre.

Praxistipp:
In der aktuellen BFH-Entscheidung ging es um die so genannte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung. Die Aussagen des BFH zum (Nicht-)Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels sind aber - in anderen Fällen - auch auf die Einkommensteuer übertragbar, das heißt auf die Frage, ob überhaupt gewerbliche Einkünfte aufgrund von Immobilienverkäufen anzunehmen sind.

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