Grundstücksschenkung: Führt Schuldübernahme zur Spekulationsbesteuerung?

Wenn eine vermietete Immobilie auf Sohn oder Tochter übertragen wird, müssen diese mitunter die Schulden übernehmen, die noch auf der Immobilie lasten. Wenn die Schulden bzw. eventuelle Zahlungen der Kinder unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen, spricht man von einer teilentgeltlichen Übertragung. Der Bundesfinanzhof muss sich bald mit der Frage befassen, ob eine teilentgeltliche Übertragung - neben eventueller Schenkungsteuer - auch zusätzlich noch Einkommensteuer auslösen kann. Vorausgegangen ist ein Verfahren vor dem Niedersächsischen Finanzgericht (Urteil vom 29.5.2024, 3 K 36/24).

Der Sachverhalt: Der Vater hatte im Jahr 2014 ein bebautes Grundstück für insgesamt 143.950 Euro erworben und anschließend vermietet. Einen Teil des Erwerbs hatte er durch ein Bankdarlehen finanziert. In 2019 übertrug der Vater diese Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seine Tochter. Das Bankdarlehen valutierte noch mit 115.000 Euro. Die Tochter übernahm diese Verpflichtung. Beim Notar gaben die Vertragsparteien den aktuellen Verkehrswert der Immobilie mit 210.000 Euro an. Das Finanzamt wertete diesen Vorgang als nach § 23 EStG steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft ("Spekulationsgeschäft"), da zwischen dem Erwerb durch den Vater und der Übertragung auf die Tochter noch nicht mehr als zehn Jahre vergangen waren. Die Übertragung sei in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang aufzuteilen. Maßstab für die Aufteilung sei dabei der Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung im Verhältnis zu den übernommenen Verbindlichkeiten. Letztlich wollte das Finanzamt einen Betrag von 40.653 Euro versteuern. Das Finanzgericht hat der hiergegen gerichteten Klage stattgegeben.

Es entspreche bereits der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, dass die gänzlich unentgeltliche Übertragung einer Immobilie - also ohne Übernahme von darauf lastenden Verbindlichkeiten - im Wege der vorweggenommenen Erbfolge nicht den Tatbestand des § 23 EStG erfüllt - und zwar selbst dann nicht, wenn die auf diese Weise begünstigten Kinder die Immobilie alsbald weiterveräußern (BFH-Urteil vom 23.4.2021, IX R 8/20). Im Wege der teleologischen Reduktion sei auch die teilentgeltliche Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge aus dem Tatbestand des § 23 EStG auszuscheiden. Steuergegenstand der Regelung in § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG seien realisierte Werterhöhungen oder Wertminderungen aus verhältnismäßig kurzfristigen Umsatzgeschäften von Immobilien im Privatvermögen. Bei Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge - jedenfalls unterhalb der historischen Anschaffungskosten - könne es zu keinem realisierten Wertzuwachs kommen, der der ertragsteuerlichen Besteuerung zugänglich ist. Anderenfalls unterläge ein fiktiver steuerlicher Ertrag, nämlich aus einem reinen Vermögenstransfer im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ohne einen positiven Cashflow, beim Übertragenden zusätzlich der Ertragsteuer.

Praxistipp:
Es wurde die Revision zugelassen, die auch bereits unter dem Az. IX R 17/24 beim BFH vorliegt. Insofern besteht in ähnlichen Fällen eine erhebliche Rechtsunsicherheit.

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