Immobilienverkauf: "Spekulationsgewinn" auch bei Zwangsversteigerung

Der Gewinn aus der Veräußerung einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Früher sprach man insoweit von einem Spekulationsgewinn. Eine Ausnahme gilt für das selbst genutzte Einfamilienheim; hier bleibt ein Verkauf unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch die Zwangsversteigerung eines Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 EStG ist und ein eventueller Gewinn mithin zu versteuern ist (BFH-Urteil vom 12.11.2024, IX R 6/24).

Über das Vermögen des Eigentümers einer vermieteten Eigentumswohnung wurde das Insolvenzverfahren eröffnet. Aufgrund von Steuerrückständen beantragte das Finanzamt die Zwangsversteigerung der Immobilie. Zwischen Erwerb und Versteigerung der Wohnung lagen lediglich acht Jahre. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass der "Veräußerungsgewinn" trotz Versteigerung der Einkommensteuer unterliegt (§ 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der BFH hat dies bestätigt. Die Begründung lautet: Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken sind steuerpflichtig, soweit der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Unter Anschaffung bzw. Veräußerung im Sinne des § 23 EStG sind der entgeltliche Erwerb und die entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsguts auf eine andere Person zu verstehen. Darunter fallen nicht nur Kaufverträge, sondern auch wirtschaftlich gleichzustellende Vorgänge, da nach Sinn und Zweck des § 23 EStG realisierte Wertveränderungen eines bestimmten Wirtschaftsguts im Privatvermögen des Steuerpflichtigen der Einkommensteuer unterworfen werden sollen. Der entgeltliche Erwerb und die entgeltliche Übertragung müssen zwar wesentlich vom Willen des Steuerpflichtigen abhängen und mithin Ausdruck einer wirtschaftlichen Betätigung sein. Daran fehlt es, wenn - wie im Fall einer Enteignung oder Umlegung - die Begründung oder der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Von der Enteignung oder Umlegung sind jedoch die Fälle einer Veräußerung unter Zwang zu unterscheiden, weil es für die Annahme eines privaten Veräußerungsgeschäfts nicht darauf ankommt, aus welchem Beweggrund die Veräußerung erfolgt.

Die Abgabe des Meistgebots entspricht in ihrer Wirkung wirtschaftlich dem Abschluss eines schuldrechtlichen Kaufvertrags über ein Grundstück. Die Übertragung eines Grundstücks in der Folge einer Zwangsversteigerung lässt eine willentliche wirtschaftliche Betätigung des Steuerpflichtigen nicht entfallen und ist nicht mit dem Eigentumsverlust in der Folge einer Enteignung vergleichbar. Dafür spricht, dass der Grundstückseigentümer und Vollstreckungsschuldner - anders als im Fall der Enteignung - den Eigentumsverlust durch Befriedigung des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers abwenden kann. Ob er dazu wirtschaftlich in der Lage ist, spielt keine Rolle. Für die Berechnung der Veräußerungsfrist und für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts ist auf das obligatorische Anschaffungsgeschäft und auf die Abgabe des Meistgebots abzustellen. Maßgebend ist nicht der dingliche Vollzug.

Praxistipp:
In dem Urteilsfall ging es auch um die Frage, ob die aus der Zwangsversteigerung eines Grundstücks resultierende Steuer eine Masse- oder eine Insolvenzverbindlichkeit ist. Der BFH hat sich - anders als die Vorinstanz - für die Einordnung als Masseverbindlichkeit entschieden. Damit wird der Fiskus insoweit vorrangig befriedigt.

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