Kaufpreisaufteilung: Neue Arbeitshilfe der Finanzverwaltung
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei vermieteten Immobilien darf nur von den Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht aber vom Wert des Grund und Bodens erfolgen. Wer also ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwirbt, muss den einheitlichen Kaufpreis für AfA-Zwecke um den Grund-und-Boden-Anteil kürzen. Das Bundesfinanzministerium stellt für die Kaufpreisaufteilung eine Arbeitshilfe zur Verfügung, die nun aktualisiert worden ist. Die Arbeitshilfe und eine entsprechende Anleitung können auf den Internetseiten des BMF abgerufen werden (www.bundesfinanzministerium.de; Suchbegriff "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück").
Praxistipp:
Im Jahre 2020 hatte der Bundesfinanzhof eine frühere Version der Arbeitshilfe weitestgehend verworfen (BFH-Urteil vom 21.7.2020, IX R 26/19). Das BMF hat seine Arbeitshilfe daraufhin überarbeitet, doch es gab weiter Kritik. Ob die jüngste Version der Arbeitshilfe nun "gerichtsfest" geworden ist, wird die Zukunft zeigen. Um Streitigkeiten nach Möglichkeit von vornherein zu vermeiden, ist unbedingt zu empfehlen, bereits im notariellen Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises vorzunehmen. Die Finanzämter sind an diese Werte gebunden, "solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen" (BFH-Urteil vom 16.9.2015, IX R 12/14). Doch wann bestehen solche nennenswerten Zweifel? Beispielsweise hat das Finanzgericht Düsseldorf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht anerkannt, weil der vereinbarte Kaufpreisanteil für den Grund und Boden den Bodenrichtwert um rund 30 Prozent unterschritten hatte. Das sei keine geringfügige Abweichung, so dass nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung des Kaufpreises bestehen würden. Im Rahmen seiner Urteilsbegründung lässt das Gericht erkennen, dass es auch eine Abweichung um mehr als 20 Prozent bereits nicht mehr als geringfügig erachten würde (FG Düsseldorf, Urteil vom 12.3.2024, 13 K 1262/21 E).
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