Mietvertrag: Keine Haftung des Erwerbers für Steuerausweis des Voreigentümers

Ein Unternehmer, der in einer Rechnung einen höheren als den gesetzlich geschuldeten Steuerbetrag ausgewiesen hat, schuldet auch den Mehrbetrag für den unrichtigen Steuerausweis. Dies ergibt sich aus § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG. Nun hat der Bundesfinanzhof aber zugunsten eines Immobilienerwerbers entschieden: Hat der Voreigentümer in den Mietverträgen die Umsatzsteuer trotz steuerfreier Vermietung ausgewiesen, so darf dieser unrichtige Steuerausweis im Sinne des § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG nicht dem Grundstückserwerber zugerechnet werden (BFH-Urteil vom 5.12.2024, V R 16/22).

Die Klägerin erstand im Jahr 2013 im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Bürogebäude. Die Gebäudeflächen waren größtenteils vermietet. Der Voreigentümer hatte in den Vorjahren in einigen Mietverträgen die Umsatzsteuer offen ausgewiesen, obwohl er dazu nicht berechtigt war, denn die Mieter (z.B. eine Wohnungsbaugesellschaft) erbrachten nur steuerfreie Umsätze und waren nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Die Klägerin trat in die Mietverträge ein, behandelte die Umsätze aus den genannten Vermietungen nun als steuerfrei, änderte aber nicht unmittelbar die Mietverträge. Das Finanzamt vertrat die Auffassung, dass die Klägerin die in den Mietverträgen offen ausgewiesene Umsatzsteuer nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG schulde. Die hiergegen gerichtete Klage wurde abgewiesen, doch die Revision war erfolgreich.

Begründung: Werden Mietverträge vom Voreigentümer im eigenen Namen abgeschlossen, und werden in diesen Verträgen die Steuerbeträge unrichtig ausgewiesen, kann dieses Verhalten für die Frage des § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG nicht dem Neueigentümer zugerechnet werden. Aus dem zivilrechtlichen Eintritt des Neueigentümers in die Mietverträge des Voreigentümers ergibt sich keine derartige Zurechnung. Jedenfalls kann ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis i.S. des § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG dem Grundstückserwerber oder -ersteher nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden. Zwar tritt nach § 57 ZVG i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB im Zwangsversteigerungsverfahren der Ersteher anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient aber lediglich dem Schutz des Mieters. § 566 Abs. 1 BGB ist folglich nicht als Zurechnungsnorm zu verstehen, die einen vom Voreigentümer veranlassten unrichtigen Steuerausweis dem Grundstückserwerber oder -ersteher zurechnet. Es besteht auch keine zivilrechtliche Pflicht des leistenden Unternehmers, eine gesetzlich nicht geschuldete Umsatzsteuer - etwa auf eine steuerfreie Vermietungsleistung - auszuweisen, durch die in Höhe des unrichtigen Steuerausweises eine Steuerschuld in seiner Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG entstehen kann. Eine Zurechnung folgt auch nicht aus § 1 Abs. 1a UStG ("Geschäftsveräußerung im Ganzen"). Schließlich kommt auch die Annahme eines Überwachungsverschuldens nicht in Betracht, wenn der Erwerber in den Mietverträgen nicht als Rechnungsaussteller benannt ist.

Praxistipp:
Ungeachtet des positiven BFH-Urteils sollten Mietverträge, bei denen die Umsatzsteuer unzutreffend ausgewiesen wird, soweit zivilrechtlich möglich, bereits unmittelbar nach dem Grundstückserwerb angepasst werden.

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