Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Reiner Ersatzneubau ist nicht förderfähig

Mit dem "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" wurde eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Mit dem "Wachstumschancengesetz" wurden die Förderbedingungen etwas verbessert. Die Regelung ermöglicht für vier Jahre eine Abschreibung in Höhe von 5 Prozent der Baukosten, wenn durch Baumaßnahmen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen hergestellt werden und diese im Anschluss für mindestens zehn Jahre vermietet werden. Diese Sonderabschreibung kann zusätzlich zur regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG steuermindernd berücksichtigt werden. Dabei sind verschiedene Anwendungszeitpunkte zu beachten (Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021; Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029). Das Finanzgericht Köln hat entschieden, dass eine Förderung nach § 7b EStG ausgeschlossen ist, wenn ein vermietetes Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird (FG Köln, Urteil vom 12.9.2024,1 K 2206/21).

Die Kläger waren Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses und entschieden sich gegen die aus ihrer Sicht unwirtschaftliche Sanierung des Gebäudes auf einen zukunftsfähigen Standard. Stattdessen ließen sie das alte Gebäude abreißen und errichteten auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus. Den Ende 2020 fertiggestellten Neubau wollten sie wieder als Wohnraum vermieten. Das Finanzamt versagte die steuerliche Förderung nach § 7b EStG. Die Klage vor dem FG Köln hatte keinen Erfolg. Begründung: Die Kläger haben durch die Baumaßnahme keinen zusätzlichen Wohnraum geschaffen. Voraussetzung für die Förderung sei nach dem Willen des Gesetzgebers, dass nach einer Baumaßnahme insgesamt mehr Wohnraum zur Verfügung stehe als zuvor. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch Neubauten zu ersetzen erhöhe nicht das Wohnangebot. Ein eventuell besserer Ausbau- und Energiestandard ändere nichts an dieser Beurteilung. Unerheblich sei zudem, dass der Gesetzgeber für spätere Veranlagungszeiträume eine zusätzliche Förderung für energetische Neubauten geschaffen habe. Denn diese Förderung sei im Streitjahr noch nicht anwendbar. Das Vorgehen der Kläger sei eher mit einer Sanierung vergleichbar. Sanierungen seien jedoch nicht vom Förderzweck der Wohnraumoffensive umfasst.

Praxistipp:
Es wurde die Revision zugelassen, die zwischenzeitlich beim Bundesfinanzhof eingelegt worden ist. Das Az. lautet IX R 24/24 (Quelle: FG Köln, Mitteilung vom 27.1.2025).

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