Spekulationsgewinn: Steuerpflichtiger Verkauf des Eigenheims nach Trennung

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben in den letzten Jahren zumeist hohe Wertsteigerungen erfahren. Ein Verkauf des Eigenheims bleibt allerdings selbst dann von der Einkommensteuer verschont, wenn An- und Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist liegen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Doch es gibt eine Steuerfalle, die Sie unbedingt kennen sollten: Trennen sich die Miteigentümer einer Immobile und zieht einer der beiden aus der Wohnung aus, während der andere - eventuell mit den gemeinsamen Kindern - in der Wohnung bleibt, so liegt hinsichtlich des Teils des ausgezogenen Partners keine "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" mehr vor. Folge: Wird die Immobilie innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums veräußert, muss der Partner, der ausgezogen ist, einen Veräußerungsgewinn versteuern. So hat jüngst das Finanzgericht München mit Urteil vom 11.3.2021 (11 K 2405/19) entschieden. Zuvor hat bereits das Hessische FG diese Auffassung vertreten (Urteil vom 30.9.2015, 1 K 1654/14).

Die Begründung des Urteils aus München lautet: Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass eine Immobilie tatsächlich vom Steuerpflichtigen bewohnt wird. Als Selbstnutzung gilt zwar auch das Bewohnen durch einen Familienangehörigen. Dazu muss der Eigentümer jedoch gleichfalls in der Immobilie wohnen. Besteht die Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft nicht mehr fort und überlässt der unterhaltsverpflichtete Eigentümer den von ihm getrenntlebenden Ehegatten an Stelle des Barunterhalts eine Wohnung zur unentgeltlichen Nutzung, wird die Wohnung aus der Sicht des überlassenden Ehegatten nicht zu eigenen, sondern zu fremden Wohnzwecken genutzt.

Eine andere Beurteilung kann sich bei der Überlassung an unterhaltsberechtigte Kinder ergeben. Die Nutzung der Wohnung durch das Kind ist dem Eigentümer als eigene zuzurechnen, weil es zu seiner Unterhaltspflicht gehört, für die Unterbringung des Kindes zu sorgen. Wenn die Wohnung aber nicht einem Kind allein, sondern gemein-sam mit der Kindesmutter oder dem Kindervater überlassen wird, liegt wiederum keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor. Dass der Verkauf anlässlich der Trennung unter einem gewissen finanziellen Druck erfolgte, ändert an dem Ergebnis nichts.

Praxistipp:
Gegen das Urteil wurde die Revision zugelassen, die unter dem Az. IX R 11/21 beim Bundesfinanzhof vorliegt. In ähnlichen Fällen sollte aber nicht auf einen positiven Ausgang des Verfahrens vertraut werden. Vielmehr sollte überlegt werden, mit einem Verkauf bis zum Ablauf der Zehn-Jahres-Frist zu warten. Falls möglich, könnte auch an einen Verkauf noch im Jahr des Auszugs gedacht werden, um die oben erwähnte Eigennutzung im Verkaufsjahr einzuhalten. Bitte kontaktieren Sie uns aber auf jeden Fall vor einer geplanten Veräußerung, damit die steuerlichen Folgen abgeschätzt werden können.

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