Stellplätze und Garagen: Keine Umsatzsteuer bei Vermietung an Wohnungsmieter

Die Vermietung von Kfz-Stellplätzen ist zwar vom Grundsatz her umsatzsteuerpflichtig. Allerdings sieht das Umsatzsteuergesetz für die meisten Fälle dann doch eine Steuerbefreiung vor - nämlich dann, wenn die Überlassung des Stellplatzes eine reine Nebenleistung zur Vermietung einer Wohnung darstellt. Vereinfacht ausgedrückt: Die Vermietung einer Wohnung plus eines Stellplatzes an den gleichen Mieter führt insgesamt zu einer steuerfreien Leistung. Die Überlassung des Stellplatzes ist eine reine Nebenleistung zur Hauptleistung "Wohnungsvermietung" und teilt steuerlich deren Schicksal.

Nun haben sich die Lebensverhältnisse in den vergangenen Jahren aber geändert. Zahlreiche Bürger, gerade in Großstädten, verzichten auf ein Kfz und benötigen daher keinen Stellplatz. Vielmehr werden private Stellplätze im Innenstadtbereich zunehmend an Pendler vermietet, auch wenn die Stellplätze eigentlich einer Wohnung "zuzuordnen" wären. Das bedeutet: Es hat sich ein eigener Markt für die Vermietung privater Stellplätze entwickelt und die Nutzung der Stellplätze erfolgt nicht mehr automatisch durch die Wohnungsmieter. So betrachtete es auch das Thüringer Finanzgericht, so dass in der Stellplatzvermietung nicht unbedingt eine reine Nebenleistung zu sehen wäre (Urteil vom 27.6.2019, 3 K 246/19). Allerdings konnte sich der Bundesfinanzhof dem nicht anschließen und belässt es bei der eingangs erwähnten Rechtslage (BFH-Urteil vom 10.12.2020, V R 41/19).

Nach Ansicht des BFH gilt: Die Vermietung von Stellplätzen ist wie die Wohnungsvermietung umsatzsteuerfrei, wenn sie mit dieser eng verbunden ist. Das ist der Fall, wenn die Mietflächen Teil eines einheitlichen Gebäudekomplexes sind und von ein und demselben Vermieter an ein und denselben Mieter überlassen werden. Es kommt nicht darauf an, dass die Wohnungsnutzung auch ohne Stellplatzanmietung möglich ist. Außerdem spricht es nicht gegen das Vorliegen einer Nebenleistung zu einer Hauptleistung, dass Neben- und Hauptleistung auf unterschiedlichen Märkten erbracht werden können. Die Parkplatzsituation im jeweiligen Mietgebiet ist dabei ebenso unerheblich wie das Interesse an einer bloßen Parkplatzanmietung oder -vermietung.

Praxistipp:
Eine Nebenleistung liegt nicht vor, wenn der Mieter der Wohnung und der Mieter des Stellplatzes verschiedene Personen sind. Das bedeutet: Die Umsatzsteuerfreiheit gilt nur, wenn Wohnungs- und Stellplatzmieter identisch sind. Mietet also zum Beispiel die Tochter der Mieter einen Kfz-Stellplatz an, obwohl sie mit ihren Eltern noch zusammenwohnt, wäre die Vermietung des Stellplatzes vom Grunde her umsatzsteuerpflichtig.

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