Vergünstigte Vermietung: Örtlicher Mietspiegel gilt trotz "Vergleichswohnung"

Wer eine Wohnung verbilligt vermietet, zum Beispiel an Sohn oder Tochter, darf die damit zusammenhängenden Werbungskosten nur dann in vollem Umfang abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Ab 2021 gelten insoweit 50 Prozent, allerdings ist bei Mieten zwischen 50 und 65,9 Prozent der ortsüblichen Miete eine Überschussprognose erforderlich (§ 21 Abs. 2 EStG). Der Bundesfinanzhof hat nun entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete zur Prüfung der 66-Prozent-Grenze auch dann auf der Basis des Mietspiegels zu bestimmen ist, wenn sich in einem Mietshaus neben der verbilligt überlassenen Wohnung noch eine weitere Wohnung befindet, die fremdvermietet ist und bei der die Miete oberhalb des Mietspiegels liegt (BFH-Urteil vom 22.2.2021, IX R 7/20).

Der Sachverhalt: Die Klägerin vermietete eine 57 qm große Eigentumswohnung im ersten Obergeschoss an ihre Tochter für monatlich 300 Euro zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 70 Euro. Sie vermietete eine nahezu identische Wohnung im zweiten Obergeschoss desselben Gebäudes an einen Fremdmieter für monatlich 500 Euro zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 78 Euro. Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskosten nur mit einem Anteil von 64,01 Prozent. Denn die zwischen der Mutter und ihrer Tochter vereinbarte Miete betrage nur 64,01 Prozent und damit weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete von 578 Euro. Als Maßstab für die Ortsüblichkeit zog das Finanzamt die Miete für die im selben Haus liegende, fremdvermietete Wohnung heran. Einspruch und Klage blieben erfolglos, obwohl die verbilligte Miete - laut Berechnung der Klägerin - weit über 80 Prozent der Marktmiete lag, wenn der örtliche Mietspiegel herangezogen worden wäre.

Der BFH ist nun der Argumentation der Klägerin gefolgt und sieht einen Vorrang des Mietspiegels vor dem tatsächlichen Vergleich. Begründung: Die Ableitung der ortsüblichen Marktmiete aus dem örtlichen Mietspiegel entspreche dessen Zweck. Er gehöre zu den Informationsquellen, die eine leichte und schnelle Ermittlung der ortsüblichen Miete auf der Grundlage eines breiten Spektrums ermöglichen. Diesem Zweck liefe es zuwider, wenn bei einer Miete innerhalb der vom Mietspiegel vorgesehenen Spanne gleichwohl im Einzelfall ermittelt werden müsste, ob nicht ein anderer Wert innerhalb der Spanne der angemessenere wäre.

Der örtliche Mietspiegel könne allerdings ausnahmsweise nicht zugrunde gelegt werden, wenn er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst wird oder tiefgreifende Mängel, etwa in der Datenerhebung, aufweist. Entsprechendes gelte bei Sonderobjekten, die nicht dem im Mietspiegel definierten Anwendungsbereich unterfallen. Gibt ein Mietspiegel nur Richtwerte für das Mietniveau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern an, weist das zu beurteilende vermietete Einfamilienhaus aber im Hinblick auf Größe und Ausstattung im Vergleich zu einer Mietwohnung keine Besonderheiten auf, so könne der Vergleichswert des Mietspiegels gleichwohl einen Anhaltspunkt für den Mietwert eines vergleichbaren Einfamilienhauses geben, der durch einen Zuschlag für die gesteigerte Wohnqualität beim Bewohnen eines Einfamilienhauses anzupassen ist.

Kann ein örtlicher Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, könne auf einen der folgenden Ermittlungswege zurückgegriffen werden, wobei jeder dieser Wege grundsätzlich gleichrangig ist: ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, die Auskunft aus einer Mietdatenbank i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 2 BGB i.V.m. § 558e BGB oder die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen i.S. des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wobei hier zumindest drei Wohnungen nach Adresse, Lage und Stockwerk benannt werden müssen.

Bereitgestellt durch:

Alle Angaben ohne Gewähr.